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妻子私售房产惹纠纷 法官“周到言语”化矛盾

作者:王芳 刘斌  发布时间:2009-11-30 15:06:43


    妻子擅自出售丈夫名下房产引发侵权案,妻子、丈夫、买主三者间陷入重重诉讼案件。此案在历经两次行政与民事诉讼之后,双方当事人依旧各执一端,致使判决得不到有效实行。深圳市南山区人民法院民三庭谭素青法官,运用娴熟的调解技能,充分查明事实,辨法析理,力陈利害关系,化解三者之间的怨气。后来三者坐上谈判桌,各自退让一步,达成最终的和解协议。

貌似正常交易 实则暗藏侵权


    赵先生来深圳打拼多年,攒得一笔不菲的积蓄,觉得投资风险较大,转而寻思购置房产。赵先生在网上了解了许多房源信息,一直没有找到称心如意的房子,后在某房产中介工作人员小郭的大力推荐下,对南山区月亮湾花园的一套房子产生了兴趣。经实地考察之后发现那套房子所在的小区地处海岸,风和日丽,景致宜人,很适宜人居,就确定了下来。

    赵先生与房主李太太第一次见面,双方谈得很融洽,觉得交易价格可以接受。李太太说她原本住在福田区彩田村,因单位搬迁要在月亮湾附近上班,所以就近购置了月亮湾花园这处房产,后来单位没有搬迁,房子也就一直闲着,因而萌生了转让的念头。李太太还告诉赵先生,房产归在丈夫李先生名下,李先生忙于生意,无暇顾及此事,已全权交付李太太办理。赵先生对于李太太的诚恳感到非常满意,不久就与李太太签署了转让协议,敲定房价263000元。

    2005年3月16日,赵先生、李先生以及中间人小郭一行来到深圳市房地产权登记中心办理登记手续。深圳市房地产权登记中心验证李先生提交的房地产权利证书、身份证证明、买卖合同文书等,均符合《深圳经济特区房地产登记条例》,当场完成了过户手续。
 

    顺利过户之后,赵先生开始了浩大的装修工程。正当赵先生期盼着即将住进新房的时候,事情陡生变故,一个自称“李先生”的男人警告赵先生侵权,声色俱厉地要求赵先生归还房产权。“李先生”出具包括身份证在内的多种证件证明自己是真正的李先生。赵先生有些措手不及,感觉其中隐藏着莫大的玄机。

正常交易变侵权 买卖双方维权累


    诚如赵先生预感的那样,这宗房产交易,从一开始就暗藏玄机。李太太跟李先生夫妻间的感情很微妙,在很多事情上达不成一致意见,常常是各自为政。此次转让房产,完全出自李太太一己的意愿,李先生并不知情。在深圳市房地产权登记中心跟赵先生办理房产转让手续的“李先生”实非李先生本人,乃李太太的一位朋友,只是深圳市房地产权登记中心没有察觉,赵先生也疏忽了。所以当李先生得知自己的房产在自己不知情的情况下转让给了他人,经多次交涉无果后,怒不可遏,决定对簿公堂。

    2005年4月,李先生以产权登记中心及深圳市国土资源和房产管理局为被告、赵先生为第三人向南山区人民法院提起行政诉讼,请求判令产权登记中心撤销产权过户登记行为,并为李先生重新核发房产证。2005年7月,南山法院做出一审行政判决,判定深圳市房地产权登记中心撤销过户登记,并为李先生重新核发房产证。深圳市房地产权登记中心不服判决,上诉至深圳市中级人民法院,深圳市中级人民法院做出判决,驳回原告上诉,维持原判。

    2006年年初,赵先生以李太太、李先生及房产中介为被告,向南山法院提起民事诉讼,请求判令被告李太太返还赵先生房款263000元及中介费10000元、赔偿装修费94000元、损失费268885元、支付房款利息45284元,被告李先生及房产中介承担连带赔偿责任。2008年6月,南山法院做出一审民事判决,判决李太太返还原告房款及利息,并支付装修费94000元、税费5000元,房产中介返还原告中介费5000元。李太太不服该判决,上诉至深圳市中级人民法院,深圳市中级人民法院做出民事判决,驳回李太太的上诉,维持原判。

    判决生效之后,李太太并未履行判决义务,而是与李先生同仇敌忾,一致声称赵先生必须先支付2005年3月以来的房屋使用费68491元,才会返还房款、支付其它费用。赵先生认为房屋使用费完全没有道理,不予理睬,李太太不返还房款、支付其它费用,就一直住着不搬离。2008年,李先生向南山法院起诉赵先生,请求判令赵先生尽快迁出原告房屋,并支付房屋使用权费。受理此案的是南山法院民三庭谭素青法官。

周到考虑双方利益 温言化解疑难诉讼


    此案经历两次诉讼、四次庭审,双方当事人在此次庭审中提出以“李太太是否是房屋共同所有权人、是否应当作为原告参加诉讼”、“李太太是否是共同侵权人、是否应当作为被告参加诉讼”、“赵先生占有涉案房屋有无法律依据”及“是否需要支付房屋使用费”等焦点问题上争执不下。李先生认为自己提起诉讼与妻子无涉,赵先生占着自己的房屋不肯搬离已属侵权,必须支付房屋使用费。赵先生则认为李太太违法在先,应当作为被告参加诉讼,并且一直拖欠房款及其它费用不肯返还,给自己的生活造成了巨大的影响,故不应支付房屋使用费。

    谭法官凭着多年的审判经验,认为该案所涉及的法律关系十分复杂,在目前法律体系下尚无明确的结论,而且案情几经波折,早已乱成一团麻,仅仅立足法律法规,无法真正达到案结事了的目的。而且在长期无休止的纷争中,双方都有一肚子的怨气,李先生气愤自己的合法权益在受到侵犯后没有得到切实有效的维护,赵先生愤恨自己被李太太莫名其妙地搅进了一场是非之争,而且觉得自己受害最深。谭法官觉得要平息双方的怨气,首先必须疏导劝解,然后理出一个折中的调解方案,平衡双方的利益。

    谭法官逐个做思想工作,陈述利害关系——案子一纷争就是四年,耗费了许多时间与精力,在此过程中工作与生活也都被打乱了,长此以往,可能仍旧是一笔糊涂账。接着,谭法官倾听他们的真实想法,了解到他们并不想作无谓的纷争,只想得到一个相对比较公平合理的判决,不让自己觉得憋闷。谭法官试着让双方各退一步,给协商谈判腾出一点空间。经过多次协商,双方同意在分别放弃房款利息及房屋使用费的前提下解决长达四年的纷争。

    2009年2月,赵先生和李先生接受了谭法官的调解意见,双方自愿签订调解协议。李先生放弃房屋使用费的诉讼请求,确认支付赵先生房款、装修费、税费共计315994元;赵先生自愿放弃房款利息,并于李先生付清房款之日起三十日内搬离涉案房屋。

    调解书签订后,谭法官本着为当事人利益着想的想法,继续跟进案件,督促双方履行调解协议。2009年8月期间李先生陆续付清了应付给赵先生的款项,赵先生也于数日后搬离涉案房产。至此,这起因妻子擅自出售丈夫名下房产的侵权案件,历经两轮行政诉讼与民事诉讼之后得到了圆满解决。
近日,谭法官回顾此案的曲折历程,言及调解心得,感慨说:“调解的‘调’字,左边是言,右边是周,意思是用周到的话语化解矛盾。处理纠纷的时候,要懂得倾听,把握当事人的心理,通过调解,均衡双方利益,进而达到情理兼顾。而判决的‘判’字,一刀下去,一人一半。纯粹按照法条判决,有时赢了道理却会没了感情。”

 


 

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