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借名买房遇纠纷 赔了房子又折钱
  发布时间:2018-06-19 10:59:57 打印 字号: | |

借名买房是不少人应对限购政策的“旁门左道”。李女士因遭到限购又想买房,就借用他人公司的名义买了一套房子,不料卷入该公司的借款纠纷,借名买的房子被法院查封。李女士提起案外人执行异议之诉,被法院驳回,接下来她的房子将要被拍卖。

对此,法官提醒,借名买房暗藏“赔了房子又折钱”的风险,一旦遭遇法律纠纷,买房人将很难用法律手段来维权。因此,不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理,应当尽量避免使用他人名义购房。

规避限购令 借名买房被查封

20119月,原告李女士想购买位于深圳市南山区某房产(涉案房产),但其为非深户,没有购房资格,为此原告及丈夫与被告深圳某胜公司和该公司法定代表人协商,同意由原告出钱将房屋购买后先将产权登记在深圳某胜公司名下,待原告在深圳某胜公司缴交满二年社保拥有深圳户口后再将房屋产权过户到原告名下。原告丈夫分批将购房款支付至深圳某胜公司及其法定代表人的账户购买了房产,并一直居住。

20153月,因深圳某胜公司借款纠纷,被告深圳某升公司向法院申请查封了涉案房产,后深圳某升公司依据生效判决向法院申请强制执行,法院即将拍卖涉案房产。原告得知后向法院执行局申请执行异议被驳回,后起诉至本院。该案为案外人执行异议之诉。

借名自担责 涉案房产讨要无门 

一审法院经审理认为:原告提交的承诺书、函件、短信记录、付款票据、占有房屋等一系列证据相互印证,形成证据链,足以证明涉案房产自2011年起一直由原告居住使用、涉案房产的购房款由原告支付,且原告与被告深圳某胜公司之间存在借名买房关系。而且,借名买房本质上属于委托合同关系,当事人即便存在通过借名买房规避限购政策的行为,该行为没有违反法律、行政法规的强制性规定,亦不存在损害国家、集体或第三人利益的情况,故应认定有效。对于原告要求确认涉案房产归原告所有,并要求停止执行的诉讼请求,法院认为,原告与被告深圳某胜公司之间虽存在借名买房关系,但涉案房产登记在被告深圳某胜公司名下,且涉案房产已被查封并已被申请强制执行,而原告系规避政策购买房产,原告对于涉案房产登记在被告深圳某胜公司名下可能面临的不利后果应有所预见,参照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定,鉴于原告对于涉案房产未能办理过户登记手续存在过错,其请求不能对抗现有强制执行程序,故对于原告要求确权、办理过户并要求停止执行的诉讼请求,法院不予支持。

二审法院认为:涉案房产登记在深圳某胜公司名下,原告与深圳某胜公司虽为借名买房关系,但双方实为债权债务关系,原告不能因其为借名人而主张对涉案房产享有物权。另一方面,涉案房产之所以登记在深圳某胜公司名下,系原告为规避当时的购房政策而为,其对此本身存在过错,应对房产登记在他人名下产生的不利后果有所预见。对房产未能及时过户的后果应自行承担。故驳回原告的上诉。

法官说法

借名买房问题多 具有风险要谨慎

借名买房是指房屋的实际出资人即借名人,借用他人(出名人)的名义购房,并以出名人的名义登记房屋所有权的行为。实际中,为了规避购房政策、转移财产逃避债务、简便手续、享受优惠等原因借名买房的情况很多。在出名人因其他债务被起诉,导致房产被查封或执行后,借名人均会提出执行异议或提起诉讼,要求确认房产归借名人所有,并要求法院停止执行。我们认为,出名人和借名人关于借名买房的约定不具备物权生效条件,出名人享有依据借名买房约定要求借名人将房屋过户给出名人名下的权利,这是一种物权期待权,从本质来说是一种债权。

在这类执行异议之诉案件中,焦点问题为出名人对于执行标的物权期待权是否应得到保护,该权利是否可以对抗债权人的债权。我们认为,执行异议之诉设立的目的,是要对利害关系人对执行标的之物权期待权进行保护,其原因在于,物权期待权从性质上虽仍属债权范畴,但该债权不同于一般的债权,利害关系人已经依据合同或约定履行了义务,其预期物权将确定地变动到其名下,在与申请执行人的一般债权的实现发生冲突时,法律优先保护案外人的物权期待权。而在借名买房的情况下,利害关系人对于借名买房可能存在的风险,包括登记在出名人名下可能被转让、查封、拍卖等风险应有所预见,因此,出名人的物权期待权如存在“瑕疵”,比如其取得物权期待权系违背或规避购房政策,或其对于未能取得真正的物权存在过错的情况下,其物权期待权不应对抗善意申请执行人的合法债权,法律应保护申请执行人,即债权人的合法利益。

责任编辑:深圳市南山区人民法院